Immobilienmakler FAQ - unabhängig, ehrlich und transparent
Hier mal ein Versuch, ein wenig Licht ins Dunkel des Maklergewerbes zu bringen. Denn das, was Sie aus dem Fernsehen kennen, hat überhaupt nichts mit der Realität zu tun.
Nach der Lektüre meiner Ausführungen hoffe ich, dass Sie gegen die größte Gefahr im Immobiliengeschäft gewappnet sind - die UNWISSENHEIT und die GUTGLÄUBIGKEIT!
Unabhängig, ehrlich und transparent - Ihr Ralf Hilger
Käufermarkt und Verkäufermarkt bezeichnen zwei grundverschiedene Marktsituationen. Gemeint ist jeweils der Markt, dessen Vertragsbedingungen durch den Käufer bzw. den Verkäufer festgelegt werden. Für den Immobilienmakler ergibt sich eine völlig andere Ausrichtung seiner Tätigkeit, je nachdem in welchem Markt er tätig ist. Gerne werden die Märkte nach außen hin vermischt und nur die positiven Eigenschaften hervorgehoben.
Eigenschaften des Käufermarktes (Strukturschwache Regionen):
- Das Angebot übersteigt die Nachfrage. Viele Häuser und Wohnungen stehen leer.
- Der Immobilienmakler ist vom Käufer abhängig.
- Keine Konkurrenz unter den Käufern.
- Mitarbeiter werden in Verkaufsstrategie geschult.
Und der Immobilienmakler? Der hat meist sein Schaufenster voll mit Angeboten, die keiner haben möchte. Hier stehen die Käufer und innovative Vermarktungsstrategien im Vordergrund. Die Akquise neuer Immobilien zum Verkauf eher im Hintergrund. Gefragt ist ein guter Verkäufer! Schlechte oder windige Makler können in diesem Umfeld nicht bestehen.
Eigenschaften des Verkäufermarktes (Ballungsräume, z.B. Köln):
- Die Nachfrage übersteigt das Angebot. Viele wollen kaufen, aber es gibt wenig Angebote!
- Der Immobilienmakler ist vom Verkäufer abhängig.
- Viel Konkurrenz unter Maklern und Käufern.
- Preise schwanken leicht, aber immer an der oberen Schmerzgrenze. Tendenz steigend.
- Mitarbeiter werden in Kundenakquise geschult - Ziel: Unterschrift Alleinauftrag.
Und der Immobilienmakler? Ein Käufer wird sich schon finden, es stehen genug Schlange. Man muss sich nur über den Preis einig werden. Die Anforderung an die Kompetenz des Maklers ist gering. Das lockt viele Mitbewerber auf den Markt. Hier hat der Verkäufer die Qual der Wahl. Aber Vorsicht! Sie sind als Verkäufer hart umkämpft! Geben Sie Ihre Trümpfe nicht aus der Hand! Vergleichen Service und Kosten verschiedener Immobilienmakler. ACHTUNG!!! Es gibt Makler, die sind gezielt darauf geschult, Sie dazu zu bewegen, schon beim 1. Kontakt einen Alleinauftrag zu unterschreiben! Ich empfinde das als unseriös!
Ein Immobilienmakler setzt sich Tag für Tag mit den Wünschen und Eigenheiten von Verkäufern, Vermietern und Mietern auseinander. Hierdurch wachsen Erfahrungswerte, welche mit "Hobby-Maklern" nicht zu vergleichen sind. Makler übernehmen Exposéerstellung, zugeschnittene Marketingmaßnahmen, sämtliche Besichtigungen, Vertragsverhandlungen, Vertragserstellung und die Übergabe der Immobilie an den Käufer oder Mieter. Letztendlich erhalten Sie einen marktgerechten Preis.
Ein Makler, der täglich Kontakt mit potenziellen Käufern hat, weiß was gesucht - und auch was bezahlt wird.
Ein Immobilienverkauf ist oft verbunden mit Behördengängen zu Grundbuchämtern, Archiven, Notaren etc. Zeitungsanzeigen und Inserate in den verschiedenen Internetportalen sind teuer. Vor allem, wenn man über Wochen oder Monate inseriert und sich diese Kosten summieren. Termine werden von Interessenten verschoben, abgesagt oder einfach nicht eingehalten. Der Immobilienverkauf erfordert enormen Zeitaufwand, hohe Frustrationstoleranz und nicht unbeträchtliche Investitionen. Ein engagierter Makler erledigt alle Arbeiten und trägt das gesamte Kostenrisiko des Verkaufs.
Gefahren beim Kaufvertrag: Ein guter Verkauf ist es dann, wenn auch die Vertragssicherheit im Kaufvertrag ausgearbeitet wurde. Wissen Sie, für was Sie bei einem Immobilienverkauf haften? Über was Sie den Käufer informieren müssen? Welche Unterlagen Sie dem Käufer nachweislich aushändigen sollten? Wie Sie sich absichern im Falle, dass der Käufer wider Erwarten nicht bezahlt? Ein erfahrener Makler wird all diese Punkte für Sie prüfen und nichts dem Zufall überlassen.
Informieren Sie sich über mehrere Makler. Vergleichen Sie Preis, Leistung und Referenzen des Maklers. Die größten Unterschiede, auch bei "guten" Maklern, gibt es beim Preis. Beim Verkauf einer Immobilie können sich die Kosten für den Makler leicht verdoppeln, wenn dieser auch eine Verkäuferprovision verlangt, und das meist bei gleichem Service. Mir ist es unverständlich, dass der Durchschnitt der kassierten Provisionen hier in NRW immer noch bei 6,54% liegt (Quelle: Capital 10/2014 Die besten ihrer Art), obwohl viele Makler nur noch Käuferprovision verlangen. Preise vergleichen hat sich beim Immobilienverkauf wohl noch nicht durchgesetzt.
War die Vermietung bis jetzt noch meist kostenfrei, so wird sich mit Inkrafttreten des Bestellerprinzips einiges ändern.
Bei der Preisvorstellung liegen naturgemäß die größten differenzen zwischen Käufer und Verkäufer. Hier fungiert der Makler mit seinem Verhandlungsgeschick als Vermittler zwischen den Fronten.
Eine zutreffende Marktwertermittlung kann ein erfahrener Immobilienmakler mithilfe von Ortsbegehung, Standortanalyse, Vergleichswerten etc. durchführen. Die Nennung einer "Hausnummer" müsste nach der Begehung auch schon möglich sein, anderen Falls, ist er meiner Meinung nach, nicht vorbereitet. Diese Marktwertermittlung ist Grundlage einer jeden zusammenarbeit! Bei uns ist diese selbstverständlich kostenlos und unverbindlich. Nach diesem ersten "Kennenlernen" können Sie frei entscheiden, ob Sie uns oder einen anderen Makler beauftragen.
Neben der eigentlichen Objektbewertung ist die Vermarktung entscheidend. Ihre Immobilie muss in kurzer Zeit möglichst viele Kaufinteressenten erreichen. Dies erfolgt meist über Zeitungsanzeigen, Schildern und Internet. Die wichtigste Rolle spielt dabei das Internet mit seinen Immobilienportalen. Hier ist der Immobilienscout24 mit einem Marktanteil von mehr als 95% ein Muß. Die oft angepriesene Kundenkartei von Kaufinteressenten ist bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen schnell von gestern. Interessant sind Karteien von Kaufinteressenten erst bei größeren Anlageobjekten.
Achtung: Ihre Immobilie muss zwingend im Immobilienscout24 oder auf Immowelt inseriert werden. Nur hier erreichen Sie 95% der Suchenden. Wer auf Karteien oder andere Immobilienportale verweist, nutzt nicht alle Möglichkeiten den besten Preis für Sie zu erzielen. Ein Schelm, der böses dabei denkt!
Wir Makler können aber auch nicht zaubern, letztendlich bestimmt der Markt den Preis.
Kaum eine andere Berufsgruppe hat so mit einem schlechten Image zu kämpfen, wie ein Immobilienmakler. Denn immer da, wo viel Geld im Spiel ist, tummeln sich auch "schwarze Schafe", die die Unwissenheit und Gutgläubigkeit Ihrer Kunden schamlos ausnutzen. Informieren Sie sich und vergleichen Sie! Ein guter Makler ist Dienstleister, Vermittler und Berater zugleich. Diese Dienstleistung hat natürlich auch Ihren Preis.
Eine gesetzliche Regelung über die Höhe der Provision gibt es nicht. Je nach Bundesland haben sich verschiedene Provisionsmodelle am Markt etabliert. Hier in NRW ist es "üblich", dass beim Verkauf Verkäufer und Käufer jeweils 3,57% des Kaufpreises in Rechnung gestellt werden. D.h. 7,14% für den Makler!
| Bundesland | Maklerprovision insgesamt | Verkäuferanteil | Käuferanteil |
|---|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
| Bayern | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
| Berlin | 7,14 % | 0 % | 7,14 % |
| Brandenburg | 7,14 % | 0 % | 7,14 % |
| Bremen | 5,95 % | 0 % | 5,95 % |
| Hamburg | 6,25 % | 0 % | 6,25 % |
| Hessen | 5,95 % | 0 % | 5,95 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 5,95 % | 2,38% | 3,57 % |
| Niedersachsen | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
| Nordrhein-Westfalen | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
| Rheinland-Pfalz | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
| Saarland | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
| Sachsen | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
| Sachsen Anhalt | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
| Schleswig Holstein | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
| Thüringen | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
Warum muss es immer der Höchssatz sein? Fragen Sie das den Makler Ihrer Wahl. Bei uns ist der Verkauf Ihrer Immobilie für Sie als Eigentümer immer provisionsfrei! Unsere Provision beträgt also maximal 3,57%! Vergleichen Sie uns mit anderen Mitbewerbern. Und verzichten Sie auch nicht auf den persönlichen Service vor Ort.
Unsere Dienstleistung "Vermietung" ist für 1,19 Kaltmieten zu Lasten des Vermieters zu haben.
Als Kaltakquise wird bezeichnet, wenn ein Makler um an neue Objekte zu kommen die Anbieter von Zeitungsannoncen anrufen und danach fragen, ob Sie das beschriebene Objekt in Ihr Angebot aufnehmen dürfen. Diese Form der Akquise wurde früher auch oft und gerne von den Maklern genutzt, da sie eine einfache und vielversprechende Art zum erhaschen neuer Aufträge war.
Doch bereits seit August 2009 ist dieses Vorgehen nicht mehr erlaubt. Nach § 7 Absatz 2 Nr. 2 des Gesetzes zur Bekämpfung unerlaubter Telefonwerbung sind geschäftlich motivierte Anrufe gegenüber Verbrauchern verboten, wenn diese nicht zuvor ausdrücklich erklärt haben, dass sie angerufen werden dürfen. Nur unseriöse Makler rufen Sie unaufgefordert an. Das gilt auch für Anrufe von Maklern auf eine private Immobilienanzeige!
Nicht verboten sind Flyer und Anschreiben in Ihrem Briefkasten. Sollten sich diese aber kurz nach einem Todesfall häufen, würde ich diese Kollegen eher als unseriös bezeichnen. Wer glaubt, das gibt es nicht. Da habe ich eine tolle Geschichte parat.
Die möchten auch was vom Kuchen abhaben! Bis zu 40% der Provision des Maklers. Die überall präsente Werbung muss ja bezahlt werden. Das holt sich der Makler von Ihnen über die Verkäuferprovision wieder zurück. Mit dem suggerierten Vertauensvorschuss durch eine "Vorauswahl" lässt sich prima abkassieren! In Wirklichkeit werden Ihnen dann nur "registrierte" Makler vorgestellt!
Ein SELBSTTEST: Nach Angabe meiner zu verkaufenden Immobilie (Standort: Köln-Mülheim), meiner Telefonnummer und Email-Adresse, wurde ich nach einer Stunde zurückgerufen. Die freundliche junge Frau kannte Köln nur von der Landkarte. Alle Fragen zielten in Richtung meiner vollständigen Kontaktdaten. Letztendlich konnte ich eine Maklerempfehlung am Telefon ergattern. Es war ein Kollege aus Solingen (nur 26Km Entfernung)! Auf die Frage, doch die anderen beiden Empfehlungen zu verraten, antwortete die Dame: "Das geht erst nach Herausgabe ihrer Adresse, die zahlen ja auch dafür". Ohne Worte!
"Traue keiner Statistik, die man nicht selber gefälscht hat!" Der Bewertungswahnsinn hat auch die Maklerbranche erreicht. Haarsträubend sind hierbei besonders die "Gütesiegel"! Entweder sind diese frei erfunden, oder nach dem Motto vergeben: "Wir haben uns heute Abend an der Theke versammelt, um uns gegenseitig die Auszeichnung "Bester Makler der Welt" zu verleihen!". Traurig ist, dass das meist bei seriösen und in Verbänden organisierten Maklern Sitte geworden ist. Schauen Sie bei den Siegeln mal genauer hin und lesen Sie das Kleingedruckte. Mit objektiver Kundenbewertung hat das nichts zu tun.
Kundenbewertungen auf der eigenen Homepage sind immer mit Vorsicht zu genießen. Denn wer würde einen kritischen Bericht über sich selbst auf seiner eigenen Seite veröffentlichen? Richtig, keiner!!!
Der Hammer: Die Seite makler-scout.com bewertet sich selbst über kundenbewertung.net - ein und derselbe Webseitenbetreiber!
Die Geheimwaffe Alleinauftrag. Ein Makler darf nicht so ohne Weiteres auf dem Immobilienmarkt tätig werden, sondern ausschließlich nach Beauftragung. Das bedeutet, dass ein Makler sich nicht einfach zum Verkauf stehende Immobilien „schnappen“ und sich als Vermittler dazwischen schalten darf. Sonst brauchte er lediglich die Tageszeitungen studieren, privat angebotene Immobilien heraussuchen und sich eigenmächtig einschalten. Das darf er nicht. Er wird erst dann bei Immobilienverkäufen oder Wohnraumvermittlungen tätig, wenn er von einem Anbieter, also dem Verkäufer oder Vermieter, den Auftrag dazu erhält. Dabei gibt es zwei unterschiedliche Arten der Auftragserteilung, nämlich den Allgemeinauftrag und den Alleinauftrag.
Vielfach wird angenommen, ein gleichzeitiger Auftrag an mehrere Makler würde den Verkauf beschleunigen. Das Gegenteil ist der Fall. Meist wird durch das mehrfache und unkontrollierte Anpreisen einer Immobilie der Marktwert nachhaltig geschädigt. Ein solcher Allgemeinauftrag ist nicht zu empfehlen.
Die einzige Vertragsform, die in der Regel eine erfolgreiche Vermarktung gewährleistet, ist der Alleinauftrag. Ein Alleinauftrag sichert dem Makler den alleinigen Auftrag zum Immobilienangebot zu. Mit einem solchen Auftrag wird sichergestellt, dass kein weiterer Makler mit der Vermittlung dieser Immobilie beauftragt wird, sondern dass dieser Makler den Exklusivauftrag erhält. Vertraglich lässt sich dabei sogar regeln, ob der Verkäufer selbst noch das Recht behält, die Immobilie unabhängig vom Makler anzubieten und zu verkaufen, oder ob er auch dieses Recht dem Makler abtritt. In letzterem Fall hat man es mit einem qualifizierten Alleinauftrag zu tun. Hierbei darf die Immobilie nur von dem beauftragten Makler angeboten werden und von niemand sonst, nicht einmal vom Verkäufer selbst.
Doch Vorsicht! Hier ist einiges zu beachten:
- Verspricht Ihnen der Makler das Blaue vom Himmel, nur um Ihre Unterschrift zu erlangen. Finger weg! Viele Kollegen sind explizit auf den Abschluss eines Alleinauftrages geschult.
- Haben Sie unterschrieben, dann sind Sie in der Regel 6 Monate an diesen Makler gebunden.
- Es wird immer hervorgehoben, dass der Verkäufer den größten Vorteil hat, denn der Makler würde nur mit unterschriebene Alleinauftrag höchstmöglichen Einsatz zeigen. In Wahrheit haben Sie sich fest gebunden, noch bevor der Makler einen Handschlag getan hat! Drum prüfe, wer sich ewig bindet!
- Beim qualifizierten Alleinauftrag sind Sie vollständig über die Laufzeit geknebelt!
Wir möchten Sie durch gute Leistung an uns binden und nicht durch einen Vertrag - daher: Alleinauftrag JA, Vertragsbindung NEIN! Uns müssen Sie nur per Handschlag zusichern, dass Sie während unserer Tätigkeit keine anderen Kollegen beauftragen. Sind Sie dann aber mit uns unzufrieden, können Sie jederzeit zu einem anderen Makler wechseln.
Wir sind freie und unabhängige Makler! Vielfalt statt Einfalt! Wir gehören keinem Verband an. Verbände sind in der Regel Interessenverbände, die sich für Ihr Klientel einsetzen und nicht für den Endverbraucher.
Im privaten Immobilienmarkt ein völlig überholtes und überschätztes Werkzeug. Die moderne Internetvermarktung hat eine noch nie dagewesene Reichweite zu potentiellen Käufern und Mietern ermöglicht. Meiner Meinung nach tragen die Karteien auch einen großen Teil am schlechten Ruf der Immobilienmakler bei. Früher waren diese Karteien der einzige Pool von möglichen Käufern, vernetzt über die Telefone der Makler. Ein nach außen hin völlig intransparentes Netzwerk. Vielleicht haben Sie auch schon mal die Erfahrung gemacht, dass ein Grundstück oder ein Haus völlig unbemerkt den Besitzer wechselte. In vielen Fällen kaufte hier der Makler selbst, ein Schnäppchenjäger aus der Kartei oder ein Strohmann des Maklers zu einem günstigeren Preis, als eine öffentliche Vermarktung erbracht hätte. Nur so verdient man als Makler richtig Geld!
Was Sie beim Verkauf einer Immobilie beachten sollten:
- Beauftragen Sie für den Verkauf Ihrer Immobilie einen Makler. Ein guter Makler ist sein Geld wert.
- Vergleichen Sie die Preise. Nimmt der Makler auch eine Verkäuferprovision? Das muss nicht sein!
- Treffen Sie eine Vorauswahl an Hand Internetauftritt, Referenzen und Empfehlungen und bestellen Sie mehrere Makler zu Ihrer Immobilie. Entscheiden Sie dann am Ende, welchem Makler Sie Ihre Immobilie anvertrauen wollen.
- WICHTIG!!! Kombinieren Sie den 1. Kontakt mit der Besichtigung Ihrer Immobilie. Sollte Sie hier ein perfekt geschulter Verkäufer zu einer Unterschrift unter einen Vertrag bewegen, den Sie am nächsten Tag bereuen würden, dann sind Sie auf der sicheren Seite. Bei Haustürgeschäften haben Sie ein 14tägiges Rücktrittsrecht. Wer Sie direkt in sein Büro einlädt, ist mehr an einem Vertrag interessiert, als an Ihrer Immobilie. Meine Meinung: Direkt auflegen!
...lassen Sie Ihren Bauch entscheiden, wo Sie sich am Besten aufgehoben fühlen. Immobilienverkauf ist Vetrauenssache!
Warum gerade wir die Vermarktung Ihrer Immobilie übernehmen sollten:
- Wir sind erfahrene Makler im besten Alter
- Wir sind unabhängig und unterliegen keinen Interessenskonflikten. Wir beraten ehrlich im Sinne unserer Auftraggeber
- Wir ermöglichen durch unsere Vermarktung die bestmögliche Reichweite.
- Wir tragen das gesamte Vermarktungsrisiko. Provison erst bei erfolgreicher Vermittlung.
- Wir verlangen keine Verkäuferprovision.
- Wir sind fast 24 Stunden, 7 Tage die Woche für Sie erreichbar.
- Wir binden Sie nicht an uns. Sind Sie unzufrieden....wechseln Sie!
- Wir sind aus dem Leben. Halt echte Kölner!